Menurut Data Badan Pusat Statistik (BPS), sampai saat ini, laju pertumbuhan penduduk masih mencapai 1,49 persen atau sekitar empat juta per tahun. idealnya, laju pertumbuhan penduduk Indonesia sekitar satu sampai dua juta per tahun. Tingginya laju pertumbuhan penduduk lantas saja membuat kebutuhan terhadap hunian juga terkerek tinggi.

Itu sebabnya Indonesia membutuhkan rumah baru sekitar 800 ribu unit setiap tahunnya. Tak pelak hingga kini angka backlog rumah, kesenjangan antara jumlah pasokan dengan kebutuhan rumah sudah mencapai sekitar 11 juta unit.

Kesadaran kalangan masyarakat kelompok usia 21-29 tahun atau yang dikenal dengan generasi Millennial untuk memiliki rumah layak huni terus meningkat, namun di sisi lain, mereka masih terkendala untuk memperoleh Kredit Pemilikan Rumah (KPR) lantaran tingginya uang muka atau Down Payment (DP) dari perbankan.

Tidak heran, demi mewujudkan impian untuk memiliki rumah, ada segelintir orang dari Generasi Millennial harus bersabar menunggu waktu 3 – 5 tahun hanya sekedar untuk melunasi DP KPR. Alhasil, banyak diantara mereka yang kemudian putus asa untuk memiliki rumah, lantaran tidak sanggup menyediakan dana besar di awal bagi pembelian rumah. Ditambah, ribetnya proses pengajuan kredit serta kenaikan harga rumah yang lebih cepat ketimbang peningkatan penghasilan mereka.

Melihat kondisi tersebut, pada Agustus 2018 silam, Bank Indonesia mengambil langkah strategis, kembali melakukan relaksasi ketentuan Loan to Value (LTV) KPR perbankan. Salah satunya, memberikan kebebasan bagi bank-bank berkinerja baik untuk menentukan besaran DP KPR-nya hingga 0 persen.

“Melalui kebijakan ini, diharapkan aktivitas bisnis sektor properti semakin menggeliat sehingga secara konsisten masih bisa menjadi mesin penggerak perekonomian nasional yang hingga kini masih cenderung melandai,"ungkap Linda Maulidina, Direktur Kebijakan Makroprudensial Bank Indonesia, pada diskusi Indonesia Housing & Creative Forum, bertajuk: DP KPR 0 Rupiah Dongkrak Kebangkitan Properti Generasi Millennial, di Hotel Ambhara, Jakarta, Selasa (4/9/2019).

Executive Vice President Non Subsidized Mortgage and Consumer Lending Division PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Suryanti Agustinar mengatakan, pihaknya sebagai market leader di pembiayaan properti sudah sejak lama menawarkan DP KPR rendah.

”Untuk itu, kami menyambut baik relaksasi LTV KPR oleh BI. Ini menjadi peluang sekaligus tantangan bagi kami untuk menggenjot penyaluran pembiayaan property," katanya.

Sementara itu, Ketua Dewan Kehormatan Real Estate Indonesia (REI) Lukman Purnomosidi mengakui, relaksasi LTV yang dilakukan BI mulai menunjukkan hasil. Kendati masih belum menyeluruh, tapi mulai banyak pengembang bekerjasama dengan perbankan melakukan promo menarik guna menggairahkan pasar.

“Ke depan, saya berharap semakin banyak developer yang menawarkan berbagai kemudahan transaksi kepemilikan rumah bagi masyarakat khususnya kalangan berpenghasilan rendah, sehingga pasar properti semakin bergairah," ucap Lukman.

Di tempat terpisah, Managing Director SPS Group Asmat Amin menegaskan akan tetap konsisten membangun hunian terjangkau bagi masyarakat termasuk Generasi Millennial. Selama ini, Asmat Amin memang Konsisten dalam pembangunan rumah hunian layak dan terjangkau, terbukti sudah tiga tahun berturut-turut, sejak 2015 hingga 2017 Asmat Amin menyabet gelar sebagai developer yang paling banyak membangun hunian layak dan terjangkau.

”Sedikitnya, kami selalu berhasil membangun hunian lebih dari 15 ribu unit per tahun dengan harga terjangkau,"paparnya.

Menurut Asmat Amin, hal itu dilakukannya sebagai upaya membantu Pemerintah menyelesaikan persoalan backlog rumah, tahun ini masih sebanyak 11 juta unit rumah. Padahal setiap tahun, kebutuhan hunian terus meningkat sekitar 800 ribu unit.
Memperkecil angka backlog rumah memang bukan perkara mudah. Karena itu, seluruh elemen bangsa harus bahu-membahu membantu merealisasikan pembangunan Sejuta Rumah.

“SPS Group hingga kini masih tetap komit membangun hunian terjangkau bagi kalangan MBR," tegasnya.

Asmat Amin pun menyarankan kepada pemerintah, agar dalam lima tahun ke depan membuat program pembangunan rumah bagi MBR tersendiri yang lebih massif, terstruktur, dan terencana guna mengatasi persoalan kekurangan pasokan rumah layak dan terjangkau. Selain itu, Pemerintah juga harus berani memberikan insentif yang menarik bagi developer baik BUMN maupun swasta, hingga dengan sendirinya para developer berbondong-bondong membangun hunian terjangkau bagi MBR.

“Saat ini, kan hampir semua developer enggan membangun hunian murah lantaran belakangan ketersediaan tanah untuk pengembangan hunian MBR di sejumlah wilayah strategis sudah semakin langka. Kalaupun ada, pasti harganya sudah selangit yang sulit dijangkau oleh pengembang. Apalagi bila skala bisnis mereka kecil dengan kemampuan finansial yang minim," beber dia.

Asmat Amin memaklumi bahwa keengganan developer membangun hunian bagi MBR tidak terlepas dari sejumlah insentif dari Pemerintah, seperti skema FLPP (fasilitas likuiditas pembiayaan properti) dan subsidi bunga kredit hunian belum mampu memikat minat dunia usaha sektor properti. Selain itu, ketentuan harga unit dan luasan rumah subsidi yang cenderung sama di tiap-tiap wilayah, dimana masing-masing dipatok Rp140 jutaan dan Rp7,8 sampai Rp 8 juta per meter persegi.

Ketentuan itu, terbilang sumir dan tidak relevan lagi dengan kondisi bisnis saat ini. Sebab, pada praktiknya para pengembang kerap kesulitan melakukan hitung-hitungan bisnis pengembangan proyek hunian MBR dengan keuntungan yang wajar karena karakteristik bisnis serta daya beli masyarakat di masing-masing wilayah berbeda-beda.

Seharusnya, Pemerintah menentukan nilai jual rumah subsidi sesuai ilmu perbankan, dengan cara menghitung sepertiga besaran UMR (upah minimum regional) masing-masing daerah dikalikan 20 tahun plus bunga cicilan 5% per tahun. Misalnya, di Kota Subang dengan UMR Rp2,7 juta, maka akan ketemu angka sebesar Rp226 jutaan (1/3 UMR = Rp900.000,- + bunga cicilan 5% = Rp45.000,- x 240 bulan). Begitu juga di Karawang, dengan UMR Rp4,5 juta maka akan ketemu harga Rp340 jutaan per unit.

Jadi, dengan ukuran 25 meter per segi, maka harga rumah subsidi akan berbeda-beda sesuai karakteristik dan daya beli masyarakat di satu dearah. Skema ini juga memungkinkan pengembang untuk men-down grade luasan unit menjadi lebih kecil ketika hitung-hitungan bisnisnya tidak masuk karena harga tanah di daerahnya lebih mahal.

"Perhitungan harga rumah subsidi seperti ini lebih fair dan menarik bagi developer ketimbang skema harga yang diberlakukan Pemerintah saat ini," tambahnya.

Disinyalir, masih tingginya angka backlog rumah hingga saat ini dipicu oleh pasokan hunian bagi MBR yang minim, bahkan nyaris tidak bertambah. Untuk menekan angka backlog tersebut setidaknya pemerintah harus mampu membangun 2 sampai 3 juta unit rumah per tahun.

Jadi, apabila ingin menyelesaikan persolan backlog rumah dalam lima tahun ke depan, maka Pemerintah harus mampu membangun sekitar 3 juta unit per tahun.

"Inilah yang harus di-create oleh Pemerintah dengan cara merevisi harga rumah subsidi berdasarkan daya beli masyarakat di setiap kota, menawarkan insentif menarik, dan jangka waktu kredit yang lebih panjang dengan bunga ringan," saran Asmat Amin menutup perbincangan.(plt)